Aggiornato a maggio 2026 · Lettura: 10 minuti
Un giorno ti accorgi che un pagamento è in ritardo. Mandi un sollecito. Provi a chiamare. Ricevi qualche spiegazione tipo “ci sarà stato un errore” o “sto aspettando l’accredito dello stipendio”.
Finalmente capisci che l’inquilino ha smesso di pagare l’affitto. Cosa succede adesso? Quanti mesi ci vogliono per rientrare in possesso del tuo immobile? Quanto ti costerà? E soprattutto: si poteva evitare?
In questa guida “Sfratto per morosità: tempi, costi e nuova legge 2026” trovi tutto quello che serve sapere sullo sfratto per morosità in Italia nel 2026, incluse le novità introdotte dal Decreto Sicurezza 2025 (L. 80/2025) e il DDL sullo “sfratto lampo” attualmente in discussione al Senato.
Cos’è lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità è la procedura legale con cui il proprietario chiede al tribunale di sciogliere il contratto di locazione e ottenere il rilascio dell’immobile perchè l’inquilino non paga il canone.
Quando scatta la morosità? La legge italiana è precisa: basta il mancato pagamento di una sola mensilità, purché il ritardo superi i 20 giorni rispetto alla scadenza contrattuale. Lo sfratto può essere intimato anche per il mancato pagamento degli oneri condominiali, se l’importo arretrato supera il valore di due mensilità di canone.
I numeri fotografano bene la portata del problema: nel 2024 i tribunali italiani hanno emesso 40.158 sentenze di sfratto, di cui 30.041 per morosità, con un aumento di quasi il 2% rispetto all’anno precedente. Le richieste di esecuzione presentate agli ufficiali giudiziari sono salite a 81.054, in crescita del 9,82%.
La procedura passo per passo
La procedura di sfratto per morosità si articola in fasi precise. Conoscerle ti aiuta a capire i tempi reali e a non commettere errori che rallentano il recupero del tuo immobile.
Fase 1 — Lettera di messa in mora (facoltativa ma consigliata)
Prima di agire legalmente, molti proprietari inviano una raccomandata A/R o una PEC all’inquilino, intimando il pagamento degli arretrati entro un termine di solito pari a 15 giorni. Non è obbligatoria per legge, ma ha due vantaggi: dimostra la tua buona fede davanti al giudice e, in alcuni casi, risolve la situazione senza ricorrere al tribunale.
Fase 2 — Notifica dell’atto di intimazione di sfratto
Se l’inquilino non paga, il tuo avvocato notifica l’atto di intimazione di sfratto (art. 658 c.p.c.) con contestuale citazione per la convalida davanti al Tribunale competente. L’atto può essere accompagnato da richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.
A partire dal 14 aprile 2025, tutte le notifiche di atti giudiziari devono essere inviate esclusivamente a mezzo PEC, all’indirizzo del Ministero della Giustizia registrato nel ReGIndE. L’utilizzo di un indirizzo diverso comporta la nullità della notifica.
Fase 3 — Udienza di convalida
Con il Decreto Sicurezza 2025, la convalida deve avvenire entro 30 giorni dalla notifica (prima era fino a 60). All’udienza possono verificarsi tre scenari:
- L’inquilino non si presenta e non paga: il giudice convalida lo sfratto immediatamente
- L’inquilino paga tutto l’arretrato: la procedura si chiude
- L’inquilino si oppone: il procedimento si trasforma in giudizio ordinario, con tempi molto più lunghi
Fase 4 — Il termine di grazia
Solo per le locazioni ad uso abitativo, l’inquilino moroso può chiedere al giudice un termine di grazia di solito pari a 90 giorni per saldare il debito. Con la nuova normativa, questo beneficio può essere concesso solo due volte in quattro anni (prima erano tre), per contrastare la morosità cronica.
Fase 5 — Esecuzione forzata
Se l’inquilino non lascia l’immobile spontaneamente dopo la convalida, si avvia la fase esecutiva con l’ufficiale giudiziario, che notifica un preavviso di rilascio con data e ora dello sgombero. Se necessario, l’ufficiale giudiziario può essere affiancato dalla forza pubblica.
Quanto tempo ci vuole: i tempi reali nel 2026
Ecco la stima più aggiornata, tenendo conto delle novità introdotte dal Decreto Sicurezza 2025:
| Scenario | Tempi stimati |
|---|---|
| Inquilino non si oppone, lascia l’immobile | 3–6 mesi |
| Inquilino non si oppone ma non lascia l’immobile (esecuzione forzata) | 6–12 mesi |
| Inquilino si oppone (giudizio ordinario) | 12–24 mesi |
| Inquilino appartiene a categorie protette | 24–36 mesi |
Le grandi città come Milano, Roma e Napoli tendono ad avere tempi più lunghi per via dei carichi maggiori dei tribunali. In teoria, con il Decreto Sicurezza 2025 i casi più semplici potrebbero risolversi in 2–3 mesi grazie alla convalida accelerata entro 30 giorni e all’esecuzione entro 20 giorni — ma nella pratica i tempi effettivi dipendono molto dalla singola sede giudiziaria.
Quanto costa uno sfratto
I costi variano in base alla complessità del caso, al valore del contratto e alla città. Questa è la stima per il 2026:
| Voce di costo | Importo indicativo |
|---|---|
| Caso semplice | ~600 – 1.500 € |
| Caso con opposizione ed esecuzione forzata | 3.000 – 5.000 €+ |
A questi costi vanno aggiunte le mensilità non percepite durante l’intera durata della procedura. Se lo sfratto si protrae per 12 mesi e l’affitto è di 800 € al mese, la perdita economica reale supera facilmente i 10.000 euro.
Nota fiscale importante: i canoni non percepiti non concorrono al reddito del locatore (art. 26 TUIR), ma solo a condizione che la mancata percezione sia comprovata da un’intimazione o ingiunzione notificata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni non sono stati percepiti.
Le novità del 2025–2026: la riforma che cambia tutto
Il quadro normativo degli sfratti è in profonda trasformazione. Questi sono i principali interventi legislativi degli ultimi mesi.
Decreto Sicurezza 2025 (L. 80/2025) — già in vigore
Approvato e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 10 aprile 2025, introduce alcune novità immediatamente operative:
- Convalida entro 30 giorni dalla notifica (riduzione rispetto ai precedenti 45–60 giorni)
- Notifiche solo a mezzo PEC per tutti gli atti giudiziari (dal 14 aprile 2025)
- Termine di grazia ridotto: concedibile solo 2 volte in 4 anni invece di 3
- Nuovo reato di occupazione arbitraria (art. 634-bis c.p.): punito con la reclusione da 2 a 7 anni per chi occupa senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui
- Sgombero immediato per prime case e immobili con contratto registrato in caso di occupazione senza titolo
- Il proprietario può chiedere l’interruzione di acqua, luce e gas entro tre giorni dalla denuncia di occupazione abusiva
DDL S.1610 — “Sfratto lampo” (iter parlamentare in corso)
Proposta di legge depositata al Senato (prima firma: sen. Marcheschi) che introduce una svolta radicale nella gestione degli sfratti. Al momento è ancora in iter parlamentare e può subire modifiche. I punti principali:
Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES): un nuovo ente pubblico sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia che gestisce le esecuzioni in via amministrativa, bypassando in parte la fase giudiziaria civile.
Procedura accelerata: in caso di morosità di almeno due mensilità consecutive, il locatore può rivolgersi direttamente all’AES allegando il contratto registrato e la prova della morosità. L’AES può disporre lo sgombero entro 7 giorni, eseguibile in 30 giorni (prorogabili a 90 nei casi più complessi). Potenzialmente, l’intera procedura potrebbe concludersi in 2–4 mesi.
Addio al preavviso di rilascio: il tradizionale avviso dell’ufficiale giudiziario (previsto dall’art. 608 c.p.c.) verrebbe eliminato — oggi è spesso fonte di rinvii e lungaggini.
Tutele per categorie fragili: la riforma non elimina le protezioni per soggetti vulnerabili (anziani over 70, disabili, malati gravi, famiglie con minori) ma le limita a un singolo rinvio di massimo 60 giorni, dopodiché lo sgombero diventa obbligatorio.
Registro elettronico unico: il DDL prevede, se approvato, l’istituzione di un registro digitale centralizzato per tutte le pratiche di sfratto, con comunicazioni esclusivamente telematiche.
DDL sfratti 30 aprile 2026
Il 30 aprile 2026 il Consiglio dei Ministri ha approvato con dichiarazione d’urgenza un ulteriore disegno di legge che introduce un meccanismo di decreto entro 15 giorni e una penale dell’1% al giorno per il mancato rilascio. Il testo è in fase di esame parlamentare.
Cosa non cambia: le tutele che restano
La riforma non elimina gli strumenti di tutela per gli inquilini in difficoltà economica genuina.
Fondo per morosità incolpevole: rifinanziato per il 2026 con 20 milioni di euro, offre contributi fino a 12.000 euro per inquilino che non paga per motivi non dipendenti dalla propria volontà (licenziamento, malattia grave, cassa integrazione). Requisiti: ISEE sotto 26.000 euro, residenza nell’immobile da almeno un anno, notifica di atto di sfratto, contratto regolarmente registrato. Il contributo si richiede al Comune di residenza.
Come prevenire lo sfratto: la strategia più efficace
La procedura di sfratto è lunga, costosa e stressante. Il modo più efficace per evitarla è non selezionare l’inquilino sbagliato. I dati parlano chiaro: un inquilino su due in Italia paga l’affitto in ritardo o lascia l’abitazione senza aver completato i pagamenti. Un controllo preventivo riduce drasticamente il rischio di contenziosi.
Cosa verificare prima di firmare il contratto
1. Capacità reddituale reale
La regola empirica tradizionale dice che l’affitto non dovrebbe superare il 30% del reddito netto mensile dell’inquilino. Ma buste paga e dichiarazioni fiscali sono facili da falsificare e non danno sempre una visione completa — specialmente per lavoratori autonomi, freelance o chi ha redditi da più fonti.
2. Stabilità e regolarità dei flussi di cassa
Un reddito dichiarato alto non garantisce pagamenti regolari. Quello che conta è la continuità: un inquilino con entrate stabili e poche spese vincolate è molto più affidabile di uno con un reddito nominalmente più alto ma irregolare o gravato da debiti.
3. Storico di pagamenti
Controllare se l’inquilino ha precedenti di insoluto su altri contratti è difficile con i metodi tradizionali, ma è possibile attraverso sistemi di verifica creditizia.
La verifica inquilino via Open Banking
Il metodo più accurato e sicuro oggi disponibile in Italia è la verifica dell’affidabilità tramite Open Banking. Funziona così: con il consenso dell’inquilino, la piattaforma analizza le transazioni bancarie degli ultimi 12 mesi direttamente dal conto corrente, calcolando:
- Reddito sostenibile: entrate ricorrenti da stipendio, pensione, lavoro autonomo, welfare, dividendi — qualunque sia la fonte
- Spese vincolate: rate di prestiti, alimenti, utenze, spese fisse
- Score di affidabilità: un punteggio predittivo basato sul modello Experian, lo stesso usato dalle principali banche italiane per mutui e prestiti
Uno score inferiore a 575 indica alto rischio di insolvenza; uno superiore a 620 indica basso rischio. La verifica richiede circa 2 minuti all’inquilino, il risultato è istantaneo, non può essere ingannata con documenti falsi e rispetta il GDPR.
Domopay offre la prima verifica inquilino gratuitamente, con abbonamenti a partire da 6,99 €/mese per la gestione di più unità immobiliari.
Domande frequenti sullo sfratto per morosità
Sì, fino all’udienza di convalida. L’inquilino può anche chiedere al giudice un termine di grazia di 90 giorni per saldare il debito. Con la normativa in vigore dal 2025, questo beneficio è concedibile solo 2 volte in 4 anni.
Nel caso più semplice (inquilino non si oppone e lascia l’immobile) da 3 a 6 mesi. Se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile e serve l’esecuzione forzata, da 6 a 12 mesi. In caso di opposizione con giudizio ordinario, da 12 a 24 mesi. Per inquilini appartenenti a categorie protette anche 24–36 mesi.
Un caso semplice senza opposizione costa tra 600 e 1.500 euro di spese legali e procedurali. Un caso con opposizione ed esecuzione forzata può arrivare a 3.000–5.000 euro o più. A queste spese vanno aggiunti i canoni non percepiti durante tutta la durata della procedura.
No. I canoni non incassati non concorrono al reddito del locatore ai sensi dell’art. 26 TUIR, a condizione che il mancato pagamento sia comprovato da un’intimazione o ingiunzione notificata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno in cui i canoni non sono stati percepiti.
Il Decreto Sicurezza 2025 (L. 80/2025), in vigore dal 10 aprile 2025, ha ridotto il termine per l’udienza di convalida a 30 giorni dalla notifica, limitato il termine di grazia a 2 concessioni in 4 anni (prima erano 3), introdotto il reato di occupazione arbitraria (art. 634-bis c.p.) e reso obbligatorie le notifiche giudiziarie esclusivamente tramite PEC.
No. L’ultima moratoria legata al periodo Covid è scaduta il 31 dicembre 2021. Il Decreto Sicurezza 2025 ha anzi ristretto le possibilità di sospensione, ammettendola solo per comprovata vulnerabilità documentata.
È un contributo pubblico fino a 12.000 euro per inquilini che non pagano per motivi indipendenti dalla loro volontà (licenziamento, malattia grave, cassa integrazione). Requisiti: ISEE sotto 26.000 euro, residenza nell’immobile da almeno un anno, contratto regolarmente registrato e notifica di atto di sfratto già ricevuta. Si richiede al Comune di residenza dell’inquilino.
La prevenzione vale molto di più della cura
Facciamo un conto veloce. Uno sfratto senza opposizione costa in media tra 1.500 e 3.000 euro di spese legali, a cui si aggiungono 6–12 mesi di canoni non percepiti. Con un affitto di 800 €/mese, la perdita totale può superare i 10.000 euro.
Una verifica inquilino con Domopay costa meno di 30 euro.
Il calcolo è semplice. La migliore protezione dal rischio di morosità non è sapere come fare uno sfratto — è evitare di doverlo fare.
Domopay è la piattaforma per proprietari e agenzie immobiliari che verifica l’affidabilità degli inquilini in 2 minuti tramite Open Banking, automatizza la riscossione dell’affitto e gestisce le richieste di manutenzione. Inizia gratis →